A+ A A-

«Собственнические» коллизии

  • Автор  Экономическое обозрение
Оцените материал
(1 Голосовать)

Что регистрируется?

В соответствии с действующим законодательством регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Очень важно отметить, что госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество и госрегистрация сделки с недвижимым имуществом не идентичны – это совершенно разные действия.

 

Регистрация сделки и права: в чем отличие

В отличие от сделок с недвижимым имуществом права на недвижимость регистрируются почти во всех случаях. По общему правилу сделки не требуют госрегистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд действий с недвижимостью подлежит обязательной регистрации.

Противоречия между нормами ГК, определяющими момент возникновения права собственности на недвижимость, на практике порождают коллизионные ситуации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом представляют собой отдельные этапы регистрации. Но так как они на практике в большинстве случаев совершаются одновременно и данные вносятся в один и тот же реестр, у многих сложилось ошибочное представление об их единстве и идентичности.
Если произведенная госрегистрация сделки подтверждается штампом в бумажном носителе сделки, то результатом госрегистрации прав на недвижимое имущество является Свидетельство о государственной регистрации.

 

Право собственности: момент возникновения

Часто возникает вопрос: когда возникает право собственности на недвижимое имущество — с момента госрегистрации сделки или регистрации перехода права собственности?

Согласно части второй статьи 185 ГК, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или удостоверения договора, а при необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации договора — с момента его регистрации.
Частью второй статьи 366 ГК определено, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента нотариального удостоверения или регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации — с момента регистрации договора.

Анализируя вышеприведенные нормы Гражданского кодекса, можно установить, что возникновение права собственности связывается с моментом заключения договора по отчуждению имущества. Однако, учитывая императивность указанных норм ГК, насколько правильно будет их применение к гражданско-правовым отношениям, связанным с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимое имущество? Означают ли сами по себе заключение договора, наличие взаимных обязательств сторон, оплата покупателем стоимости недвижимости и ее передача продавцом, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом? Ведь в соответствии со статьей 481 ГК право собственности на недвижимое имущество возникает (переходит) не с момента заключения договора (или его госрегистрации), а с момента государственной регистрации перехода (возникновения) права собственности.

Комментируя часть первую статьи 481 ГК, разъясняется, что «закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, то есть госрегистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью»1.

Таким образом, факт госрегистрации договора определяет лишь момент его заключения. Связывать с ним возникновение права собственности на недвижимое имущество, думается, не совсем правильно. Наличие противоречий между нормами ГК, определяющими момент возникновения права собственности на недвижимость (часть вторая статьи 185, статья 481 ГК), на практике при определенных обстоятельствах может порождать коллизионные ситуации.

В Комментарии к Гражданскому кодексу касательно части второй статьи 481 ГК поясняется: «Часть вторая комментируемой статьи определяет, что даже если стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи недвижимости (например, покупатель уплатил цену, продавец передал недвижимость в фактическое владение покупателя и т.д.) до госрегистрации, это не означает, что произошел переход права собственности на недвижимость. В соответствии со статьей 185 ГК право собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества возникает с момента госрегистрации перехода этого права в порядке отчуждения»2.

Однако содержание статьи 185 ГК не связывает момент возникновения права собственности с моментом госрегистрации перехода этого права, как ошибочно указано в вышеупомянутом Комментарии, а связывает его с моментом госрегистрации договора об отчуждении имущества.

Определение момента перехода права собственности на недвижимое имущество имеет очень важное значение, хотя многие не уделяют должного внимания различиям между госрегистрацией перехода права собственности и госрегистрацией сделки по отчуждению недвижимого имущества, а также наличию коллизионных норм гражданского законодательства, регулирующих момент возникновения права собственности.

Учитывая вышеизложенное, думается, имеет смысл дополнить часть вторую статьи 185 ГК следующей формулировкой: «…если иное не предусмотрено законодательством». Так как в отношении момента перехода права собственности на недвижимое имущество статьей 481 Гражданского кодекса предусмотрен иной порядок.

 

 

Алишер Убайдуллаев, юрисконсульт ООО «VICTORY-YURCONSALT»

 

 

Примечания:

1Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Узбекистан, т. 2 (часть вторая). Министерство юстиции, Ташкент, 2011 г., 646 с. — Профессиональные комментарии, стр. 124–125.
2Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Узбекистан, т. 2 (часть вторая). Министерство юстиции, Ташкент, 2011 г., 646 с. — Профессиональные комментарии, стр. 125.

 

 

Задайте вопрос эксперту

Воспользуйтесь возможностью задать вопрос экспертам, выбрав в списке ниже интересующую вас тему. Ответы на наиболее интересные вопросы появятся на страницах журнала "Экономическое обозрение".
Неверный ввод
Неверный ввод

Подписка

Уважаемые читатели!

Не забудьте оформить подписку на наш журнал на 2017 год.

Подписаться на журнал можно с любого очередного месяца во всех почтовых отделениях Узбекистана.

Оформить подписку можно также через редакцию, оплатив счет.

Наши подписные индексы:
- для индивидуальных подписчиков - 957;
- для предприятий и организаций - 958.

Журнал выходит 12 раз в год.

Цитатник "ЭО"

"Мир безграничен. Если транспорт дешев".
ЭО, №12, 2013 г.
Review.uz 2014 - 2017. Все права защищены.
Перепечатка материалов допускается только при наличии активной ссылки на портал.